Как адекватно оценить стоимость недвижимости?

Вы приняли решение продавать вашу недвижимость, давайте подойдем к самому «вкусному» вопросу, сколько стоит ваша недвижимость. Можно, конечно, пойти по неоригинальному пути и просто заказать у независимого оценщика, оценку квартиры, дома, земельного участка, действующего бизнеса, предприятия. Оценщик, действуя по вашему поручению выедет на место, осмотрит, измерит, сфотографирует, разглядит все плюсы (выгодность местоположения, «раскрученность» и престижность населенного пункта, улицы, дома и т.д.), кроме того имеет значение этажность, развитость инфраструктуры, наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, поликлиники, остановок общественного транспорта. Как не странно, на цену недвижимости может влиять качество подъездных путей, наличие благополучных обеспеченных соседей, красивый (или оригинальный, эксклюзивный) вид из окна, ухоженность подъезда, запах в нем, исправность лифта, наличие консьержки и кабельного телевиденья и интернета, домофона, камер видионаблюдения в подъезде. Что касается самого жилья, то важна планировка (узаконенная перепланировка), евроокна, раздельность санузла, наличие балкона и лоджии (застеклённость их), материал стен (кирпич, панель и т.д.), год постройки и конечно же качество входной двери. Большой плюс если у вас произведен косметический или евроремонт, это всегда производит благоприятное впечатление на потенциальных покупателей.

Это то, что касается квартир, а если у вас домовладение, то факторов несущих плюсы и минусы в стоимость недвижимости становится еще больше. При определение рыночной стоимости вашей недвижимости учтите оригинальность проекта, неповторимость форм коттеджа (дома, здания, сооружения), уникальность местоположения, экологию вашего поселка (деревни, села), наличие поблизости водоема, леса (лучше грибного), бора, отсутствие аэропортов, промышленных (химических) производств, и в то же время как быстро можно попасть в город, как налажено транспортное сообщение, стоимость проезда до города, доступность медпомощи и даже пожарных. Казалось эти второстепенные факторы, но они имеют отношение к стоимости объекта. Если вы только купили земельный участок и собираетесь строиться, то имейте ввиду, что даже самый дорогой, эксклюзивный, добротный дом будет стоит намного меньше, если к нему можно добраться только на вертолете, дети владельца не смогут ходить в школу (гимназию, лицей), и лицам проживающим в этом дворце не смогут экстренно оказать необходимую медицинскую помощь (не приведи господи).

Теперь перейдем к земле, имеет значение к землям какой категории относится ваш земельный участок. Самые дорогие земли, это земли поселений. Самый лучший вариант если ваш дом построен на таких землях. Подробнее о категориях земель расскажу в следующий раз.

На стоимость земельного участка влияет его конфигурация, ровность, плодородность (качество, кислотность почвы), размер, наличие насаждений (их плодоношение), затенённость, заболоченность и еще масса факторов, которые могут быть важны для будущего землевладельца, исходя из тех целей для которых приобретается земельный участок. Два рядом расположенных участка могут стоит по-разному потому что на одном что-то из перечисленного есть, а на другом этого нет. Учитывая эти факторы надо четко понимать ту категорию лиц, кому необходимо предлагать этот земельный участок, чтобы он был реализован по самой выгодной цене.

Вернемся к нашему оценщику, собрав воедино всю вышеперечисленную информацию, он проведёт аналитику аналогичных предложений на рынке и, учитывая плюсы и минусы вашего объекта, вычислит рыночную стоимость. Вся индивидуальность и эксклюзивность вашего объекта будет заложена в этой стоимости. На практике приходиться сталкиваться с такими звонками по телефону: «У меня дом из бруса на северо-востоке (северо-западе, на колхозном и т.д.) сколько мне за него просить (сколько стоит, за что сейчас продают такие дома)?» - в голове мелькает мысль: «Не шутка ли это? Неужели человек всерьёз рассчитывает, что по телефону ему точно назовут стоимость его недвижимости или плюс – минус миллион не очень важно?» Так же в ступор ставят вопросы: «Сколько стоит сотка (гектар) в Челябинске (Сосновском или Красноармейском р-нах и т.п.) Всерьез могут говорить о таких вещах только те люди, которых также может устраивать средняя температура по больнице, когда они приходят навещать заболевшего ребенка или супруга. Люди серьезно работающие в недвижимости к таким не относятся, недвижимость очень серьёзная и на самом деле жизненноважная сфера, где люди с поверхностными рассуждениями долго не задержатся.

Ежедневно бывают у меня встречи с землевладельцами, собственниками домов и другой недвижимости. Большая часть диалогов (монологов) о том, как определили стоимость объекта сводится к следующему: Я сам знаю сколько стоит мой дом. Во-первых, мне нужно другое жильё, во-вторых, надо купить полуторку старшему сыну, а вообще-то куплю ему «двушку», он женился, скоро пойдут детишки. Кроме того, надо раздать долги, пока ремонтировал дом перед продажей, кое у кого занял (взял кредит). Обязательно поменять машину, давненько я мечтал (идет перечисление марок автомобилей), да и младшему сыну (в последнее время часто и жене) тоже нужны свои «колеса», чтобы отстали отвези туда, привези то. Ну, и само собой, разумеется, понадобятся деньги на переезд, на ремонт (что снова занимать?), летом хотелось после всего этого отдохнуть, махнуть куда подальше, побывать (идёт перечисление стран, островов и т.д.) Да, и просто должны остаться деньги на первое время. Ну, вот. Поэтому я оцениваю свой дом (коттедж и т.д.) в такую сумму, нет, лучше округлить до нолей, а то звучит как-то не очень. На вопрос, а не дорого ли? Ответ: «Я и так, не посчитал все, что хотелось (необходимо срочно) купить. И не внушайте мне, что никто не купит мой дом по моей рыночной цене. Дом у меня уникальный, все нажито непосильным трудом, вон там я три года назад забил (выдернул) гвоздь. Да и вообще мне нужно именно столько денег и дешевле я продавть НЕ БУДУ».

Вот такое вот рыночное ценообразование. Стоит ли удивляться, что цены на недвижимость стремительно растут. Ведь многие собственники не рассчитывают (не могут, им не приходит в голову) на свою зарплату съездить к морю, сделать ремонт, купить машину. Да и мало ли на что, всегда нужны деньги. Все это закладывается в стоимость недвижимости. То, что стоимость планируемых покупок, не имеет отношение к реальной рыночной стоимости продаваемого объекта усваивается с трудом.

Вот так и появляются у нас на рынке недвижимости дома из бруса, продающиеся годами, и не факт, что их купят. А за это время цены на запланированные хозяином приобретения тоже вырастут и он опять будет вынжден поднимать цену на свой объект. Вот такой заколдованный круг. Но виноваты в нем по мнению собственника не ложное ценообразование, а риэлторы, жадные покупатели , неблагоприятное расположение звезд и т.д. При правильном расположении звезд и точном определении рыночной стоимости объект должен быть продан за 180 дней. Все мы люди свободные и каждый решает сам как определять стоимость своей недвижимости.

Есть вопросы? Задайте их нашим специалистам прямо сейчас!